Ihr erster Ansprechpartner ist das zuständige Grundbuchamt. Dieses hat die Bewilligungspflicht aufgrund der eingereichten Anmeldungsbelege, seiner persönlichen Kenntnisse und weiterer vorgelegter Urkunden summarisch zu prüfen. Kann die Bewilligungspflicht nicht ohne weiteres ausgeschlossen werden oder ist für den Erwerb eine Bewilligung erforderlich, verweist Sie das Grundbuchamt an die kantonale Bewilligungsbehörde (Grundbuchaufsicht).
Verfahrensdauer
Die Dauer des Verfahrens betreffend Feststellung der Bewilligungspflicht oder betreffend Bewilligungserteilung vor der kantonalen Bewilligungsbehörde variiert stark. Bitte beachten Sie, dass die Verfahrensdauer wesentlich von Ihrer Mitwirkung abhängt.
Grundbucheintragung
Damit Sie oder Ihre Gesellschaft als Eigentümerin bzw. Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden können, muss die Verfügung der kantonalen Bewilligungsbehörde in Rechtskraft erwachsen. Aufgrund des zweistufigen Beschwerderechts von Kanton und Bund kann dies bis zu 60 Tage ab Datum der Eröffnung der Verfügung dauern.
Die Grundbuchanmeldung für die Eigentumsübertragung wird in der Regel nach Eintritt der Rechtskraft der Verfügung beim Grundbuchamt eingereicht. Es besteht die Möglichkeit, die Anmeldung zur Eintragung als Grundeigentümerin bzw. -eigentümer vor Eintritt der Rechtskraft beim zuständigen Grundbuchamt abzugeben. In diesem Fall wird die Anmeldung ins Tagebuch eingetragen und das Eintragungsverfahren bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen Entscheids der kantonalen Bewilligungsbehörde ausgesetzt.
Rechtskraftbescheinigung
Bitte beachten Sie, dass die Rechtskraftbescheinigung durch die Staatskanzlei des Kantons St.Gallen ausgestellt wird. Kann die kantonale Bewilligungsbehörde Ihrem Antrag entsprechen, wird den Parteien mit der Verfügung ein Beschwerdeverzichtsformular zugestellt. Um den Eintritt der Rechtskraft zu beschleunigen, kann dieses unterzeichnet der Staatskanzlei eingereicht werden. Die kantonale Bewilligungsbehörde hat keinen Einfluss auf den Zeitpunkt des Eintritts der Rechtskraft.
Betriebsstätte
Das Grundbuchamt muss Folgendes zweifelsfrei feststellen:
- Beim Erwerbsgrundstück handelt es sich um eine Betriebsstätte im Sinn von Art. 2 Abs. 2 Bst. a BewG.
- Das Land wird spätestens innert drei Jahren überbaut und betrieblich genutzt.
- Die rechtskräftige Baubewilligung oder der Vorbescheid gemäss Art. 145 des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1) muss bis zur Anmeldung der Eigentumsübertragung, jedoch spätestens innert 30 Tagen seit Beurkundung des Vertrags, vorgelegt werden.
- Es verbleibt eine Landreserve für den Ausbau des Unternehmens von mehr als einem Drittel.
Ansonsten verweist es Sie an die kantonale Bewilligungsbehörde. In diesem Fall richten Sie ein schriftliches Gesuch um Feststellung der Bewilligungspflicht an die Grundbuchaufsicht des Kantons St.Gallen, Davidstrasse 27, 9001 St.Gallen.
Kauf einer Hauptwohnung vor Wohnsitznahme in der Schweiz
Haben Sie bei Vertragsabschluss Ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz (Lebensmittelpunkt) nicht in der Schweiz, verweist Sie das zuständige Grundbuchamt an die kantonale Bewilligungsbehörde. In diesem Fall richten Sie ein schriftliches Gesuch um Feststellung der Bewilligungspflicht mit den erforderlichen Gesuchsunterlagen an die Grundbuchaufsicht des Kantons St.Gallen, Davidstrasse 27, 9001 St.Gallen.
Ferienwohnung/-haus
Das zuständige Grundbuchamt verweist Sie an die kantonale Bewilligungsbehörde. Sie richten ein schriftliches Bewilligungsgesuch mit den erforderlichen Unterlagen an die Grundbuchaufsicht des Kantons St.Gallen, Davidstrasse 27, 9001 St.Gallen.
Juristische Personen und vermögensfähige Gesellschaften
Kann die Bewilligungspflicht durch das Grundbuchamt nicht ohne weiteres ausgeschlossen werden, verweist es Sie an die kantonale Bewilligungsbehörde. In diesem Fall richten Sie ein schriftliches Gesuch um Feststellung der Bewilligungspflicht mit den erforderlichen Gesuchsunterlagen an die Grundbuchaufsicht des Kantons St.Gallen, Davidstrasse 27, 9001 St.Gallen.
Beteiligung an Immobiliengesellschaften
Bereits der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, sofern die Anteile dieser juristischen Person nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind, unterliegt der Bewilligungspflicht. Der Erwerb von Beteiligungen an Gesellschaften ist nur dann bewilligungspflichtig, wenn eine Immobiliengesellschaft im engeren Sinn (nachfolgend Immobiliengesellschaft i.e.S.) vorliegt. Als Immobiliengesellschaften i.e.S. gelten Gesellschaften, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, die nicht nach Art. 2 Abs. 2 Bst. a und Abs. 3 BewG bewilligungsfrei erworben werden können. Zur Beurteilung der Bewilligungspflicht ist auf den tatsächlichen Gesellschaftszweck abzustellen, wobei der Grundstücksbesitz ein wesentliches Indiz darstellen kann. Ebenfalls unterliegt die Beteiligung an der Gründung von Immobiliengesellschaften i.e.S. der Bewilligungspflicht.
Noch offene Fragen?
Mathias Wottka
Juristischer Mitarbeiter
Grundbuchaufsicht
Amt für Gemeinden und Bürgerrecht
Davidstrasse 27
9001 St.Gallen
