Bauvorhaben im Bereich Industrie und Gewerbe
Sie haben Fragen im Zusammenhang mit einem industriellen oder gewerblichen Bauvorhaben*. Hier finden Sie die entsprechenden Informationen.
*Baute oder Anlage innerhalb der Bauzone, bzw. bei rechtskräftigen Sondernutzungsplänen, wenn ein Vorhaben nach der Gesetzgebung über Umweltschutz (einschl. Gewässerschutz), Feuerschutz oder Arbeitnehmerschutz zu beurteilen ist.
Verfahrensablauf
Im Verfahrensablauf finden Sie zu den grün hinterlegten Bereichen weitere Informationen. Dabei stehen die Aspekte Umweltschutz und Verfahrenskoordination im Vordergrund.
Die einzelnen Verfahrensschritte
Frühzeitige Kontaktaufnahme mit den Behörden
Obwohl immer wieder darauf hingewiesen wird, erleiden Bauherren häufig gewichtige zeitliche und finanzielle Verluste, weil sie die tatsächliche und rechtliche Ausgangslage vor der Inangriffnahme der Projektierungsarbeiten zu wenig abgeklärt haben. Es ist daher sehr wichtig, Projekte möglichst frühzeitig den zuständigen kommunalen und kantonalen Instanzen zu unterbreiten.
Abklärung der Ausgangslage
Ein geeignetes Hilfsmittel hiefür sind die von uns angebotenen Plan- oder Projektbesprechungen (siehe dazu den Verfahrensschritt "Beratung des Gesuchstellers").
Eine der wesentlichen Aufgaben der federführenden Stelle des Kantons ist die Beratung des Gesuchstellers - und dies zu einem möglichst frühen Zeitpunkt.
Beratung des Gesuchstellers in Form von Projekt- oder Planbesprechungen
Wir führen Beratungen regelmässig in Form von sogenannten Projekt- oder Planbesprechungen durch (siehe auch Download-Liste). Vor allem bei grösseren oder komplexen Vorhaben empfehlen wir einem Gesuchsteller dringend, von der Möglichkeit einer solchen Besprechung Gebrauch zu machen.
Allfällige Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP)
Falls im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben eine UVP durchgeführt werden muss, liegt es im eigenen Interesse des Gesuchstellers, so früh als möglich mit den Gemeindebehörden und dem AFU zusammenzuarbeiten, damit das Verfahren zügig ablaufen kann.
Für bewilligungspflichtige Bauten und Anlagen ist vor Beginn der Bauarbeiten bei der politischen Gemeinde, auf deren Gebiet die Baute oder Anlage errichtet werden soll, ein Baugesuch einzureichen. Das Baugesuch muss die für die baupolizeiliche Beurteilung notwendigen Unterlagen enthalten. In besonderen Fällen können ergänzende Unterlagen verlangt werden.
Baugesuchs-Formular
Für gewerbliche und industrielle Bauten und Anlagen ist neben dem Formular G1 immer das Formular K1 auszufüllen. Zusätzliche Hinweisen, die Ihnen beim Einreichen des Baugesuches nützlich sein können, finden Sie in der Wegleitung für das Baugesuchsformular (siehe auch weiterführende Links).
Vollständige Unterlagen beschleunigen das Verfahren
Die politische Gemeinde prüft die Gesuchsunterlagen auf Vollständigkeit und veranlasst gegebenenfalls ihre Ergänzung. Diesem Schritt, der vor der öffentlichen Auflage zu erfolgen hat, kommt zentrale Bedeutung für eine speditive Abwicklung des Verfahrens zu. In der Praxis sind (zu) oft unvollständige Gesuchsunterlagen Grund für unliebsame Verzögerungen und damit für Ärger beim Gesuchsteller.
Formular G11
Im Rahmen der Vollständigkeitsprüfung hat die Gemeinde das Formular G11 auszufüllen. Dieses enthält Checklistenpunkte, Bestätigungen und Informationen, die für die Gesuchstriage zwischen den Gemeinden und dem Kanton unterstützend sind.
Der Überblick "Umweltrelevante Zuständigkeiten für Baugesuche" (siehe Download-Liste) kann der Gemeinde insbesondere bei der Festlegung der Zuständigkeiten dienen.
Erste kurze Stellungnahme der Gemeinde
Die politische Gemeinde leitet die Gesuchsunterlagen mit einer ersten kurzen Stellungnahme an das AFU. Mit diesem Schritt nimmt die Gemeinde eine Gesamtwürdigung vor, damit die Dienststellen des Kantons die Meinung der Gemeinde und deren Probleme kennen und somit die Richtung der Abklärungen festlegen kann. Der Inhalt der kurzen Stellungnahme ist vom Einzelfall abhängig.
Abweisung nicht bewilligungsfähiger Vorhaben
Die politische Gemeinde kann das Gesuch von sich aus ohne weiteres abweisen, wenn die Baute oder Anlage offensichtlich nicht bewilligt werden kann (z.B. mangels Zonenkonformität). Dabei beschränkt sich ihr Spielraum auf ihren eigenen Zuständigkeitsbereich.
Die Durchführung der Eingangskontrolle umfasst verschiedene Aktivitäten, wie beispielsweise Geschäft registrieren, Zuständigkeit überprüfen, Federführung festlegen und Vollständigkeit der Unterlagen überprüfen.
Zuständigkeit überprüfen
Für die Überprüfung der Zuständigkeiten kann insbesondere der Überblick "Umweltrelevante Zuständigkeiten für Baugesuche" (siehe Download-Liste) verwendet werden.
Vollständige Unterlagen als Voraussetzung für den Fristenbeginn
Ergibt die Eingangskontrolle, dass die Gesuchsunterlagen vollständig sind, beginnen die Maximalfristen gemäss Anhang 1 PBV ab Eingangsdatum der Gesuchsunterlagen zu laufen.
Ergänzung der Unterlagen veranlassen
Bei unvollständigen Gesuchsunterlagen fordern wir Ergänzungen nach (in der Regel über die politische Gemeinde). Unterbleibt die Verbesserung innert der angesetzten Frist, treten wir auf das Gesuch nicht ein.
Die Gemeinden sind bei auftretenden Unsicherheiten über die Vollständigkeit von Gesuchsunterlagen eingeladen, mit der federführenden Stelle des Kantons bereits vor der Zustellung der Unterlagen telefonisch Kontakt aufzunehmen, um nachzufragen, welche Unterlagen nötig sind.
Die politische Gemeinde besorgt die öffentliche Auflage der Gesuchsunterlagen. Bei einem Baugesuch treffen die Interessen der Öffentlichkeit nach umfassender Information und Einsprachemöglichkeit, der Behörden nach ausreichender Zeit zur genauen Prüfung und Beurteilung und die Interessen des Bauherrn nach rascher Erteilung der Baubewilligung und Schutz seiner Fabrikations- und Geschäftsgeheimnisse aufeinander.
Durchführung des Anzeige- und Auflageverfahrens
Die öffentliche Auflage soll erst erfolgen, wenn die Gesuchsunterlagen vollständig sind. Nur mit der öffentlichen Auflage aller Gesuchsunterlagen ist sichergestellt, dass Einsprachelegitimierte die Auswirkungen der Baute oder der Anlage umfassend und ganzheitlich beurteilen können und nach abgelaufener Auflage- und Änderungsfrist grundsätzlich alle Einwendungen gegen das Projekt bekannt sind.
Weiterleitung an den Kanton
Nach durchgeführter Auflage leitet die politische Gemeinde allfällige Einsprachen und die Stellungnahme des Gesuchstellers dazu an das AFU. Gleichzeitig äussert sie sich zum Projekt und stellt den möglichen Bewilligungsausgang mit Hinweis auf allfällige Auflagen und Bedingungen in Aussicht. Dazu ist das Formular G11 zu verwenden.
Variante: Weiterleitung vor der öffentlichen Auflage
Die Weiterleitung der Gesuchsunterlagen an die federführende Stelle des Kantons ist schon vor der öffentlichen Auflage möglich. Allerdings kann die definitive Beurteilung durch die mitwirkenden Stellen von Bund und Kanton erst in Kenntnis der Einsprachen und der Stellungnahme des Gesuchstellers dazu erfolgen. Wenn die politische Gemeinde die Unterlagen vor Ablauf des Auflageverfahrens einreicht, muss Sie zwingend schriftlich das Ergebnis des Auflageverfahrens nachliefern, inklusive die weiteren Angaben zur Projektbeurteilung aus ihrer Sicht (Bewilligung ja/nein, Auflagen, Bedingungen, usw.). Es ist aber auch festzuhalten, dass die Gemeinde auch die Möglichkeit hat, mit der Zustellung der Unterlagen an die federführende Stelle des Kantons bis zum Ablauf der öffentlichen Auflage und dem Vorliegen der Stellungnahme des Gesuchstellers zu allfälligen Einsprachen zuzuwarten.
Kundenorientierter Umweltschutz
Wir unterstützen die Bestrebungen zur Beschleunigung der Verfahren unter anderem auch mit einer kundenorientierten Aufbauorganisation. Diese bildet eine Voraussetzung dafür, dass bei der Bearbeitung und Umsetzung von Verbesserungen möglichst wenig Schnittstellen entstehen und die Abläufe für die Unternehmen einfach bleiben.
Ein Unternehmen kann heute sämtliche Kontakte über einen Firmenansprechpartner in der Abteilung Industrie und Gewerbe abwickeln. Diese umfassende Bearbeitung über einen einzigen Mitarbeiter stellt die fachliche Koordination sicher und führt zu einem Optimum bezüglich Kundenbedürfnissen und Umweltschutz. Mit diesem Vorgehen ist es auch möglich, spezifische Schwerpunkte zu bilden und individuelle Terminpläne für die Umsetzung festzulegen.
Entscheid im eigenen Zuständigkeitsbereich
Nachdem die politische Gemeinde vom AFU (als federführenden Stelle des Kantons) die inhaltlich abgestimmten Verfügungen und Stellungnahmen erhalten hat (Gesamtverfügung des Kantons), entscheidet sie im eigenen Zuständigkeitsbereich.
Abgleich zwischen den verschiedenen Verfügungen
Die politische Gemeinde muss zudem noch den Abgleich zwischen den Verfügungen des Kantons und ihrer eigenen Verfügung machen. Insbesondere hat sie zu prüfen, ob keine Widersprüche zu ihrer eigenen Verfügung bestehen.
Erstellung Gesamtentscheid
Dann stellt sie die verschiedenen Verfügungen und Stellungnahmen zu einem Gesamtentscheid zusammen. Dieser Gesamtentscheid stellt somit das Gesamtpaket der nötigen Verfügungen und Stellungnahmen des Bundes, des Kantons und der politischen Gemeinde dar.
Eröffnung Gesamtentscheid und Gebührenforderung
Im weiteren ist es auch Aufgabe der politischen Gemeinde, die Gebührenforderungen zusammen mit dem Gesamtentscheid dem Gesuchsteller zu eröffnen.
Rückmeldung an AFU
Die politische Gemeinde hat schliesslich mittels speziellem Rückmeldeformular dem AFU (als federführenden Stelle des Kantons) das Datum der Verfügungseröffnung zu melden.
Gerichts- und Verwaltungspraxis
Zur Baubewilligungspflicht
| Quelle | Entscheid |
|---|---|
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zonenkonforme Zweckänderung ohne Zunahme der Immissionen |
Eine ohne bauliche Vorkehren auskommende Zweckänderung unterliegt der Baubewilligungspflicht nur dann nicht, wenn erstens auch der neue Verwendungszweck zonenkonform ist und zweitens keine oder nur eine äusserst geringfügige Änderung der Auswirkungen auf die Umwelt erfolgt. Die Umnutzung eines Mehrfamilienhauses in eine Unterkunft für Asylsuchende benötigt in der Wohnzone daher keine Baubewilligung, weil von der neuen Nutzung keine deutliche Zunahme der Immissionen zu erwarten ist. |
URP 2002, 240 |
Ist eine Nutzungs- oder Produktionsänderung einer bestehenden Anlage umweltrechtlich von Bedeutung, bedarf sie einer Baubewilligung. |
Für reine Nutzungsänderungen von Gewerbe- und Industriebauten kann sich die Bewilligungspflicht aus dem Baugesetz oder aus der eidgenössischen Umweltschutzgesetzgebung ergeben. Führen solche Nutzungsänderungen zu bau- oder umweltrechtlich so relevanten Auswirkungen auf die Umgebung, dass allfällig betroffenen Anstössern Parteirechte nach Art. 54 des Umweltschutzgesetzes zustehen können, ist das Baubewilligungsverfahren zwingend durchzuführen. |
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Zu den baubewilligungspflichtigen Änderungen gehören nicht nur alle baupolizeilich relevanten baulichen und betrieblichen Änderungen, sondern auch sämtliche umweltschutzrechtlich relevanten, insbesondere alle betrieblichen Änderungen, die Auswirkungen auf das Immissionsmass haben (z.B. kann bei Gastwirtschaftsbetrieben bereits die Änderung der Öffnungszeiten baubewilligungspflichtig sein). |
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Führen Änderungen der gastgewerblichen Nutzung zu bau- und/oder umweltrechtlich relevanten Auswirkungen, so ist zwingend ein Baubewilligungsverfahren durchzuführen (z.B. Einführung eines Table-Dance Programms in einem bestehenden Pub). |
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GVP 1999 Nr. 94 |
Zweckänderungen, die Auswirkungen auf die Umgebung oder eine Vergrösserung des Benutzerkreises zur Folge haben oder eine umweltschutzrechtlich begründete Bewilligungspflicht bedingen, müssen immer als baubewilligungspflichtig gelten. |
Nach Bundesrecht, insbesondere nach der Umweltschutzgesetzgebung, unterstehen bereits relativ geringfügige Zweckänderungen einer Bewilligungspflicht. Auch wenn diese Zweckänderungen allein nach kantonalem Recht nicht bewilligungspflichtig sind, ist zur Wahrung des Anspruchs auf rechtliches Gehör - insbesondere der Nachbarn - und sofern kein anderes geeignetes Verfahren zur Verfügung steht, ein Baubewilligungsverfahren durchzuführen. In diesem Verfahren ist insbesondere dem Vorsorgeprinzip, den Grenzwerten und anderen öffentlichen Interessen Geltung zu verschaffen. |
|
Massstab für die Bewilligungspflicht eines Vorhabens ist die Frage, ob mit der Realisierung der Baute oder Anlage bzw. Zweckänderung - im allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge - so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht. |
Baubewilligungsverfahren bei Projektänderungen
| Quelle | Entscheid | |
|---|---|---|
Eine Projektänderung muss grundsätzlich das ordentliche Baubewilligungsverfahren durchlaufen – es sei denn, die Voraussetzungen des vereinfachten Verfahrens oder des Meldeverfahrens wären erfüllt. Die für eine Projektänderung erteilte Baubewilligung musste wieder aufgehoben werden, da die zuständige Behörde – wiewohl das Korrekturgesuch die Interessen der Rekurrenten nachteilig berührte – weder das ordentliche noch das vereinfachte Verfahren durchgeführt hatte. Die Vorinstanz wurde angewiesen, den Rekurrenten von der Projektänderung Kenntnis zu geben und anschliessend neu zu entscheiden. |
Aufforderung zur Einreichung von Planunterlagen
| Quelle | Entscheid | |
|---|---|---|
Die behördliche Aufforderung zur Einreichung von Planunterlagen ist keine anfechtbare Verfügung. Wird die Aufforderung angefochten, fehlt es an der materiellen Beschwer. Das Einreichen von Planunterlagen kann von der Baubewilligungsbehörde nicht erzwungen werden. Kann ein Bauvorhaben nach Auffassung der Behörde gestützt auf die eingereichten Pläne nicht beurteilt werden und kommt der Bauherr der Aufforderung zur Einreichung von Plänen nicht nach, ist das Baugesuch abzuweisen. |
Veröffentlichung von Baugesuchen bei Nutzungsänderungen
| Quelle | Entscheid | |
|---|---|---|
In grösseren Ortschaften genügt die Bekanntgabe eines Baugesuchs im Anschlagkasten den Anforderungen einer rechtsgenüglichen Publikation nur dann, wenn sie von einer anderen Massnahme der Bekanntmachung begleitet ist, z.B. von der Visierung, der Anzeige im Amtsblatt oder in der lokalen Tageszeitung; gegen ein ungenügend veröffentlichtes Baugesuch bzw. zu Unrecht nicht angezeigtes Baugesuch kann nachträglich Einsprache erhoben werden. |
Vorsorgliche Massnahmen
| Quelle | Entscheid |
|---|---|
Wenn aufgrund einer nicht bewilligten, aber bewilligungspflichtigen Betriebsänderung eine formell widerrechtliche Nutzung besteht, sind Nutzungsverbote als vorsorgliche Massnahmen angezeigt (z.B. Nutzungsverbot bei einer nicht bewilligten Konzeptänderung eines Gastwirtschaftsbetriebes). |
Rechtsbeständigkeit von Verwaltungsakten
| Quelle | Entscheid |
|---|---|
GVP 1996 Nr. 1 |
Wurde ein Baugesuch formell rechtskräftig abgewiesen, muss auf ein erneutes, identisches Baugesuch in der Regel nicht eingetreten werden. |
Zur Duchführung des Baubewilligungsverfahrens
| Quelle | Entscheid |
|---|---|
URP 2002, 240 |
Ist eine Nutzungs- oder Produktionsänderung einer bestehenden Anlage umweltrechtlich von Bedeutung, bedarf sie einer Baubewilligung. |
Für reine Nutzungsänderungen von Gewerbe- und Industriebauten kann sich die Bewilligungspflicht aus dem Baugesetz oder aus der eidgenössischen Umweltschutzgesetzgebung ergeben. Führen solche Nutzungsänderungen zu bau- oder umweltrechtlich so relevanten Auswirkungen auf die Umgebung, dass allfällig betroffenen Anstössern Parteirechte nach Art. 54 des Umweltschutzgesetzes zustehen können, ist das Baubewilligungsverfahren zwingend durchzuführen. |
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Problematik der Bauanzeige |
|
Zu den baubewilligungspflichtigen Änderungen gehören nicht nur alle baupolizeilich relevanten baulichen und betrieblichen Änderungen, sondern auch sämtliche umweltschutzrechtlich relevanten, insbesondere alle betrieblichen Änderungen, die Auswirkungen auf das Immissionsmass haben. Für sie muss von Bundesrechts wegen ein Bewilligungsverfahren durchgeführt werden, das die Parteirechte nach Art. 54 USG der beschwerdeberechtigten Nachbarn wahrt. |
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GVP 1999 Nr. 21 |
Werden bei einer Nutzungsänderung einer bestehenden Baute die Anstösser ermittelt, so ist die Distanz von 30 m auch dann von der Gebäudefassade aus zu messen, wenn die vorgesehene Nutzungsänderung in einem weiter entfernten Bereich des Gebäudes vorgesehen ist. |
Nach Bundesrecht, insbesondere nach der Umweltschutzgesetzgebung, unterstehen bereits relativ geringfügige Zweckänderungen einer Bewilligungspflicht. Auch wenn diese Zweckänderungen allein nach kantonalem Recht nicht bewilligungspflichtig sind, ist zur Wahrung des Anspruchs auf rechtliches Gehör - insbesondere der Nachbarn - und sofern kein anderes geeignetes Verfahren zur Verfügung steht, ein Baubewilligungsverfahren durchzuführen. In diesem Verfahren ist insbesondere dem Vorsorgeprinzip, den Grenzwerten und anderen öffentlichen Interessen Geltung zu verschaffen. |
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Visierpflicht bei Bauvorhaben. Bei Bauvorhaben bis 18 m Höhe, die dem ordentlichen Baubewilligungsverfahren unterstellt werden, müssen die Bauvisiere Stellung und Ausdehnung vollständig bezeichnen. |
Veröffentlichung von Baugesuchen bei Nutzungsänderungen
| Quelle | Entscheid | |
|---|---|---|
In grösseren Ortschaften genügt die Bekanntgabe eines Baugesuchs im Anschlagkasten den Anforderungen einer rechtsgenüglichen Publikation nur dann, wenn sie von einer anderen Massnahme der Bekanntmachung begleitet ist, z.B. von der Visierung, der Anzeige im Amtsblatt oder in der lokalen Tageszeitung; gegen ein ungenügend veröffentlichtes Baugesuch bzw. zu Unrecht nicht angezeigtes Baugesuch kann nachträglich Einsprache erhoben werden. |
Zur Einheitlichkeit der Baubewilligung
| Quelle | Entscheid |
|---|---|
Der Entscheid der Baubewilligungsbehörde darf nur nach einer Gesamtbeurteilung des Bauvorhabens aufgrund des Baugesuchs, der Bauvorlagen, der Einsprachen und der Vernehmlassung des Gesuchstellers als Gesamtentscheid ergehen. Sich auf einzelne Fragen beschränkende blosse Teilbaubewilligungen widersprechen diesem Grundsatz. Die Baubewilligungsbehörde hat lediglich die Wahl, das Baugesuch als Ganzes entweder gutzuheissen, sei es unverändert oder mit Nebenbestimmungen, oder abzuweisen. |
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Über Baugesuche ist in einem Gesamtentscheid zu urteilen. Die Abspaltung einzelner wesentlicher Fragen unter Verweis auf ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren ist aufgrund der Koordinationspflicht nicht zulässig (z.B. muss bei der Einreichung eines Baugesuches für ein Gewerbehaus dessen Nutzung grundsätzlich feststehen. Die Angabe von generellen Nutzungskategorien ist zulässig; ausgenommen sind Nutzungen, die mit besonderen Auswirkungen verbunden sein können). |
Zur Rechtsnatur der Baubewilligung
| Quelle | Entscheid |
|---|---|
GVP 1996 Nr. 104 |
Rechtsnatur der Baubewilligung. Bedeutung von Bedingungen und Auflagen |
Zur Baubewilligungsgebühr
| Quelle | Entscheid |
|---|---|
Grundsätze bei der Festlegung und Einforderung der Baubewilligungsgebühr |
Zur Geltungsdauer der Baubewilligung
| Quelle | Entscheid |
|---|---|
GVP 1998 Nr. 82 |
Baubewilligungen erlöschen, wenn die Bauarbeiten nicht innerhalb der Gültigkeitsdauer in Angriff genommen und ohne wesentlichen Unterbruch zu Ende geführt werden. |
Gerichts- und Verwaltungspraxis
| Quelle | Entscheid |
|---|---|
JuMi 2000 Nr. 5 |
Die Beurteilung der Zonenkonformität von Betrieben bereitet in der Praxis immer wieder Mühe. Ob ein Betrieb als zonenkonform gelten kann, ist anhand von Betriebsdaten zu bestimmen, die für die ganze Betriebskategorie Geltung beanspruchen können und erkennen lassen, ob zur gegebenen Zone ein funktionaler Zusammenhang besteht oder nicht. |
Noch offene Fragen?
Marianne Feller
Leiter Abteilung Recht und UVP
